L’enregistrement des charges déductibles et amortissements sera l’une des tâches à effectuer de façon mensuelle pour les investisseurs imposés au régime réel (Foncier-réel ou BIC-réel LMNP/LMP ou Sociétés à l’IS).
Il est également possible de n’effectuer cette tâche qu’une fois par an avant la déclaration
fiscale, mais il nous semble plus prudent de suivre mois par mois vos charges, afin de déceler au plus tôt toute irrégularité.
Attention ce chapitre ne concerne bien entendu pas les régimes Micro
(Micro-Foncier et Micro-BIC), qui bénéficient d’abattements, mais n’ont pas la possibilité
de déduire les charges ou amortissements
Pour chacun de ces charges ou amortissements, nous veillerons à réunir ces éléments :
Un justificatif (facture, devis, etc.)
La date de déduction de la charge ou de début d’amortissement
Le montant de cette charge ou de cet amortissement
Le bien concerné par cette charge ou cet amortissement (si vous avez plusieurs biens)
La durée de l’amortissement lorsqu’il s’agit d’un amortissement.
Note : il ne sera possible d’effectuer des amortissements qu’en location meublée (régime BIC-réel LMNP ou LMP, ou Sociétés à l’IS) et non en location nue (régime Foncier-réel)
Les factures ou devis :
Ils devront mentionner notre Nom/Prénom, ainsi que l’adresse du bien concerné par le
matériel ou le service.
Il ne s’agira donc ni de mentionner notre adresse de domicile, ni l’adresse de notre « bien
principal » en cas de biens multiples.
(Le fait que l’on déclare au régime BIC-réel-simplifié en LMNP tous nos biens sur une seule
déclaration, celle de notre bien principal peut effectivement porter à confusion.
Mais il sera important que chaque facture et devis comporte bien l’adresse du bien concerné, car cela impactera différemment notre comptabilité en cas de vente d’un bien.
Notamment s’il y avait des amortissements en cours, puisque ceux concernant le bien vendu
prennent alors fin.)
Date utilisée pour la déclaration des revenus, charges et amortissements :
Au régime Foncier-réel (location nue) et régime BIC-réel-NORMAL (location meublée avec des revenus locatifs > 247.000€/an) LMNP ou LMP : Nous serons soumis à une comptabilité de trésorerie (également appelée comptabilité d’encaissement et décaissement) La date utilisée pour la déclaration des revenus, charges et amortissements sera donc celle de l’encaissement des loyers ou du règlement des charges et amortissements (et non celle des factures) [Sauf exception type charge de copro en foncier-réel] Ainsi si des charges me sont facturées en Décembre 2020 et que je ne les règle qu’en Janvier 2021, ces charges seront à intégrer à ma déclaration sur l’année 2021, et ce même si la facture est datée de décembre 2020 ;
Au régime BIC-réel-SIMPLIFIÉ (location meublée avec des revenus < 247.000€/an) LMNP ou LMP : Nous serons au contraire soumis à une comptabilité d’engagement (également appelée comptabilité de créances et dettes) La date utilisée pour la déclaration des revenus, charges et amortissements sera celle indiquée sur les factures et non celle du règlement réel. Ainsi si des charges me sont facturées en 2020, même si je ne les règle qu’en 2021, ces charges seront à intégrer à ma déclaration sur l’année 2020.
Attention : Seuls les charges et amortissements dont la date est postérieure à la date de début d’activité peuvent être pris en compte !! (Sachant que nous choisirons souvent pour date de début d’activité la date de signature de l’acte authentique)
Montant des charges ou amortissements :
Les montants déclarés seront toujours ceux TTC.
Notez que les dépenses d’une valeur supérieure à 600€ TTC (ou 500€ HT) devront généralement être comptabilisées en amortissements plutôt qu’en charges.
La durée d’amortissement :
Elle correspond à la durée de vie moyenne estimée du bien en question, et est donc très
variable selon le bien.
L’amortissement sera donc une charge répartie sur plusieurs années (généralement de façon
linéaire en immobilier).
Un bien de 1000€ amorti sur 5ans permettra ainsi une déduction annuelle de 200€ pendant
5ans.
Les durées d’amortissement seront à discuter avec notre comptable, et même s’il existe une
marge de liberté, il conviendra de ne pas trop s’éloigner des durées usuelles pour être en
règle avec l’administration fiscale.
Article tiré du livre "Comment Investir en Immobilier Locatif?", Daniel VU.
A paraître prochainement.
