ATTENTION : Cet article ne s'adresse qu'aux investisseurs ayant sélectionné les régimes d'imposition Foncier-réel, ou BIC-réel (LMNP ou LMP) ou en SCI à l'IS.
Les régimes "Micro" que sont le régime Micro-Foncier et le régime Micro-BIC sont eux soumis à des abattements forfaitaires et ne peuvent déduire ni charges ni amortissements.
Les charges et amortissements déductibles sont des dépenses que nous effectuons et qui
viennent réduire le montant de notre revenus locatifs imposables.
Exemple simplifié de CHARGES :
Mes revenus locatifs imposables sur l’année sont de 10.000€, et je dépense 500€ + 500€ =
1000€ de cotisation d’assurance habitation PNO et d’assurance loyer impayé cette année-là.
On admet que mon taux d’imposition global est de 47,2% (40% de TMI + 17,2% de
prélèvements sociaux) et que je suis dans un régime réel : Foncier-réel ou BIC-réel (LMNP ou LMP) ou SCI à l’IS
(taux de TMI donné à titre d’exemple, mais qui ne constitue en aucun cas une norme)
S’il n’y avait eu aucune charge à déduire cette année-là, ma base imposable correspondrait à mes 10.000€ de revenus. Mes impôts seraient donc de 10.000€ x 47,2% = 4.720€
Étant donné que je suis dans un régime réel, ces cotisations d’assurance constituent des charges déductibles qui me serviront à réduire le montant de ma base imposable. Ma base imposable n’est alors plus de 10.000€, mais de : 10.000 – 1000 = 9.000€ Mes impôts ne sont donc plus que de 9.000€ x 47,2% = 4.248€
Attention :
Une erreur de débutant serait de confondre ces charges déductibles avec une
« réduction d’impôt », et donc de vouloir soustraire le montant de mes charges directement
au montant de mes impôts, plutôt qu’au montant de ma base imposable.
(Si je soustrais ces 1000€ de charge au montant de mes impôts, j’obtiens des impôts à régler
de : 4.720 – 1000 = 3.720 €… ce qui est un montant totalement erroné)
Exemple simplifié d’AMORTISSEMENT :
Attention cette notion d’amortissement n’existe pas au régime Foncier-réel.
Elle est exclusive aux régimes BIC-réel (LMNP ou LMP) et aux SCI à l’IS.
Mes revenus locatifs imposables sur l’année sont de 10.000€, et je dépense 2000 € pour un réfrigérateur.
On admet que mon taux d’imposition global (TMI + 17,2% de prélèvements sociaux) est de 47,2%, et que je suis dans un régime réel (BIC-réel ou SCI à l’IS). Cette dépense dépassant 600€TTC (ou 500€HT), je ne peux la comptabiliser en charge et la déduire en totalité l’année de son règlement. Je devrai la déduire en tant qu’amortissement.
Je devrai pour cela estimer la durée de vie moyenne de cet électroménager, et déduire chaque année en amortissement une fraction de cette dépense.
Il s’agit donc d’une charge étalée dans le temps.
L’amortissement est censé représenter la perte de valeur comptable d’un bien au fur et à mesure du temps passé.
Attention cette perte de valeur comptable n’est pas obligatoirement associée à une perte de valeur « réelle » vénale.
Par exemple pour ce réfrigérateur dont j’estime la durée de vie moyenne à 5ans, je déduirai chaque année en amortissement 1/5ème du montant dépensé pour acquérir le réfrigérateur.
S’il n’y avait eu aucun amortissement à déduire cette année-là, ma base imposable correspondrait à mes 10.000€ de revenus. Mes impôts seraient donc de 10.000€ x 47,2% = 4.720€
Étant donné que je suis dans un régime réel, cet amortissement me servira à réduire le montant de ma base imposable sur cette année, et les 4 prochaines années (étant donné que je choisis de l’amortir sur 5ans). Ma base imposable n’est alors plus de 10.000€, mais de 10.000 – (2000/5) = 9.600€ Mes impôts sont donc de 9.600€ x 47,2% = 4.531,20€ (Il me restera 4/5èmes du réfrigérateur à amortir sur les 4 prochaines années à hauteur de 1/5ème par an avant de l’avoir amorti en totalité)
Article tiré du livre "Comment Investir en Immobilier Locatif?", Daniel VU.
A paraître prochainement.
